Immobilie geerbt — was jetzt zu tun ist
Ein Ratgeber für Eigentümer im Saarland
Lesezeit: 12 Minuten · Stand: September 2026
Der Verlust eines nahestehenden Menschen lässt einem kaum Zeit zum Durchatmen. Und dennoch bringen die Wochen nach einem Erbfall eine Reihe von Entscheidungen mit sich, die nicht warten können — vor allem dann, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört.
Was ist das Haus überhaupt wert? Was passiert, wenn mehrere Personen erben?
Muss ich das Erbe überhaupt annehmen? Und welche Fristen laufen gerade, ohne dass ich es weiß?
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Schritte — verständlich erklärt und ohne Fachchinesisch. Am Ende wissen Sie, worauf es jetzt ankommt und welche Möglichkeiten Sie haben.
Was nach dem Erbfall automatisch passiert
Nach dem Tod eines Angehörigen geht dessen Vermögen – und damit auch eine Immobilie – kraft Gesetz automatisch auf die Erben über. Einen gesonderten Antrag müssen Sie dafür nicht stellen. Dieser Moment des Übergangs wird als Erbfall bezeichnet.
Wichtig zu wissen: Mit dem Erbe gehen nicht nur Vermögenswerte über, sondern auch bestehende Verpflichtungen. Dazu können laufende Kreditverbindlichkeiten, offene Nebenkosten oder bestehende Mietverträge gehören.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen Miterben zusammen – keiner kann allein über sie verfügen.
Erste Schritte, die Sie zeitnah klären sollten:
- Liegt ein Testament oder Erbvertrag vor? Das Nachlassgericht wird informiert und eröffnet ein vorhandenes Testament. Liegt keines vor, greift die gesetzliche Erbfolge.
- Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? Diese Frage entscheidet über alle weiteren Schritte.
- Wie ist der Zustand der Immobilie, welche Belastungen sind eingetragen? Das Grundbuch gibt Auskunft – als Erbe haben Sie das Recht, es einzusehen.
Die wichtigsten Fristen im Überblick
Nach einem Erbfall laufen mehrere Fristen gleichzeitig – einige davon deutlich kürzer, als die meisten Menschen erwarten.
Besonders wichtig ist die Ausschlagungsfrist: Sie beträgt grundsätzlich sechs Wochen. Die Frist beginnt, sobald Sie Kenntnis davon haben, dass und aus welchem Grund Sie Erbe geworden sind. Beruht die Erbenstellung auf einem Testament oder Erbvertrag, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Die Frist beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Beginn der Ausschlagungsfrist im Ausland aufhielt. Nach Ablauf der Frist gilt das Erbe als angenommen – mit allen Rechten und Pflichten. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob der Nachlass möglicherweise überschuldet ist.
Frist zur Ausschlagung des Erbes
Anzeige des Erwerbs beim zuständigen Finanzamt ab Kenntnis
Gebührenfreie Grundbuchberichtigung beim Grundbuchamt, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht
Was ist die geerbte Immobilie wirklich wert?
Eine der ersten und wichtigsten Fragen nach einem Erbfall lautet: Was ist die Immobilie überhaupt wert? Die Antwort ist vielschichtiger, als es auf den ersten Blick scheint.
Der sogenannte Verkehrswert – also der Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde – hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Lage, Baujahr, Zustand, Größe, Ausstattung und die aktuelle Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt.
Warum ein realistischer Wert so wichtig ist
Das Finanzamt ermittelt für die Erbschaftsteuer einen eigenen Wert – und dieser weicht häufig vom tatsächlichen Marktwert ab. Besonders bei älteren oder renovierungsbedürftigen Objekten kann ein professionelles Wertgutachten dazu beitragen, die steuerliche Bemessungsgrundlage nach unten zu korrigieren.
Ein häufiger Fehler: die emotionale Überbewertung. Viele Erben schätzen den Wert zu hoch ein, weil persönliche Erinnerungen mitschwingen. Das ist menschlich, führt aber dazu, dass die Immobilie keinen Käufer findet. Umgekehrt gilt genauso: Wer den Wert zu niedrig ansetzt, verliert bares Geld.
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Behalten, vermieten oder verkaufen?
Wenn Sie sich einen Überblick verschafft haben, stellt sich die entscheidende Frage: Was möchten Sie mit der Immobilie tun? Es gibt grundsätzlich drei Wege.
Selbst einziehen
Besonders beim bisherigen Familienheim kann die Selbstnutzung steuerliche Vorteile haben. Erben Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Kinder eine vom Erblasser selbst genutzte Immobilie, kann der Erwerb unter weiteren Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit sein. Dafür muss der Erwerber die Immobilie grundsätzlich unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre lang selbst nutzen. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Lassen Sie die Voraussetzungen im Einzelfall steuerlich prüfen.
Vermieten
Vermietung erhält den Vermögenswert und schafft regelmäßige Einnahmen. Sie bringt aber auch Verantwortung mit sich: Instandhaltung, Nebenkostenabrechnungen, Mietersuche. Wichtig für später: Vermietete Immobilien erzielen in der Regel einen geringeren Verkaufserlös als freie Objekte.
Verkaufen
Für viele Erben ist der Verkauf eine naheliegende Lösung – etwa weil die Immobilie in einer unpassenden Lage liegt, der Sanierungsbedarf hoch ist oder mehrere Erben unterschiedliche Interessen haben. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, und der Erlös kann entsprechend den Erbquoten und den Vereinbarungen der Erben aufgeteilt werden.
Steuerlich wichtig: Die Erbschaft setzt die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte nicht neu in Gang. Maßgeblich ist grundsätzlich die Anschaffung durch den Erblasser. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Für selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen.
Die gesetzliche Erbfolge
Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, gilt die gesetzliche Erbfolge. Verwandte werden dabei nach Ordnungen berücksichtigt: Zuerst erben Kinder und deren Nachkommen. Danach folgen die Eltern und deren Nachkommen, also insbesondere Geschwister, Nichten und Neffen. Anschließend kommen die Großeltern und deren Nachkommen. Solange Erben einer höheren Ordnung vorhanden sind, werden die nachfolgenden Ordnungen grundsätzlich nicht berücksichtigt.
Neben den Verwandten haben auch überlebende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner ein gesetzliches Erbrecht. Lebten die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, erbt der überlebende Ehegatte neben Kindern in der Regel die Hälfte des Nachlasses. Die andere Hälfte entfällt auf die Kinder beziehungsweise deren Stämme. Für eingetragene Lebenspartner gelten entsprechende Regelungen.
Persönliche Freibeträge bei der Erbschaftsteuer
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
Kinder, Stief- und Adoptivkinder
Enkelkinder; 400.000 € für Kinder eines bereits verstorbenen Kindes des Erblassers
Urenkel sowie Eltern und Großeltern
Geschwister, übrige Erben
Die Freibeträge gelten für jeden Erwerber einzeln. Schenkungen und Erbschaften von derselben Person innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren werden grundsätzlich zusammengerechnet. Bei Schenkungen können die Freibeträge nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich erneut genutzt werden.
Wenn mehrere Personen erben
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft – und damit die Notwendigkeit, sich zu einigen. In der Theorie klingt das handhabbar. In der Praxis führen unterschiedliche Lebenslagen, finanzielle Situationen und persönliche Vorstellungen häufig zu Reibungspunkten.
Die häufigsten Lösungswege:
- Gemeinsame Entscheidung: Alle Miterben einigen sich – auf einen gemeinsamen Verkauf mit Aufteilung des Erlöses oder darauf, dass ein Miterbe die anderen auszahlt.
- Auszahlung eines Miterben: Ausgangspunkt ist regelmäßig der Nettoimmobilienwert, also der Verkehrswert abzüglich der noch offenen, der Immobilie zuzuordnenden Verbindlichkeiten. Daraus wird der Anteil entsprechend der jeweiligen Erbquote abgeleitet. Vereinbarungen der Miterben und weitere Positionen des Nachlasses können die endgültige Auszahlung beeinflussen. Die Übertragung der Immobilie wird notariell beurkundet.
- Verkauf über einen neutralen Makler: Er vertritt keine einzelne Erbpartei, sondern das gemeinsame Ziel – einen fairen Verkauf zum bestmöglichen Preis.
Den Weg, den Sie vermeiden sollten: die Teilungsversteigerung. Kann sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Miterbe eine solche Versteigerung beantragen. Dabei besteht das Risiko, dass ein geringerer Erlös erzielt wird als bei einem einvernehmlichen Verkauf. Hinzu kommen Verfahrenskosten und zeitliche Unsicherheit. Eine gemeinsam abgestimmte Lösung bietet daher meistens mehr Kontrolle über den Verkaufspreis, den Zeitpunkt und den gesamten Ablauf.
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Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?
Grundsätzlich sechs Wochen ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft und vom Grund der eigenen Erbenstellung. Bei einem Testament oder Erbvertrag beginnt die Frist nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Die Frist beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Beginn der Ausschlagungsfrist im Ausland aufhielt. Nach Ablauf der Frist gilt das Erbe als angenommen.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Das hängt insbesondere vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert des gesamten Erwerbs und von möglichen Steuerbefreiungen ab. Für Kinder gilt regelmäßig ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro, für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner von 500.000 Euro. Für ein vom Erblasser selbst genutztes Familienheim kann unter besonderen Voraussetzungen eine zusätzliche Steuerbefreiung gelten.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Kann sich die Erbengemeinschaft nicht einigen, kann grundsätzlich jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei besteht das Risiko, dass ein geringerer Erlös erzielt wird als bei einem einvernehmlichen Verkauf. Hinzu kommen Verfahrenskosten und zeitliche Unsicherheit. Eine einvernehmliche Lösung bietet den Erben daher meistens mehr Kontrolle über den Verkaufspreis und den Ablauf.
Brauche ich einen Erbschein, um die Immobilie zu verkaufen?
Nicht immer. Die Erbfolge kann durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden. Beruht sie auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, können auch die öffentliche Urkunde und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift ausreichen. Im Einzelfall kann das Grundbuchamt dennoch einen Erbschein verlangen.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei Immo@Home?
Nichts. Sowohl der Online-Rechner als auch die persönliche Vor-Ort-Analyse sind für Sie kostenlos und unverbindlich.
Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten Immobilie?
Nach unserer Erfahrung dauert ein professionell begleiteter Immobilienverkauf im Saarland etwa drei bis fünf Monate – vom ersten Beratungsgespräch bis zum Notartermin. Je nach Immobilie, Unterlagenlage und Abstimmung innerhalb der Erbengemeinschaft kann die Dauer abweichen.
Wir sind für Sie da
Eine geerbte Immobilie ist keine gewöhnliche Transaktion. Sie ist mit einer Ausnahmesituation verbunden – emotional, rechtlich und oft auch zeitlich unter Druck. Genau deshalb nehmen wir uns die Zeit, Ihre persönliche Situation zu verstehen, bevor wir irgendetwas empfehlen.
Jana & Danny Rau, Immo@Home GmbH, Saarlouis
Telefon: +49 1575 0108369
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Dieser Ratgeber vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberaterin/einen Steuerberater. Stand: September 2026.
Die auf dieser Seite verwendeten Symbolbilder wurden teilweise mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Abgebildete Objekte, Personen und Szenen sind beispielhaft und zeigen keine realen Immobilien oder Kunden. Fotos von Jana und Danny Rau sind authentische Aufnahmen.