Sanieren oder verkaufen — was lohnt sich wirklich?
Ein Ratgeber für Eigentümer im Saarland
Lesezeit: 15 Minuten · Stand: September 2026
Ein älteres Haus stellt seine Eigentümer irgendwann vor dieselbe Frage: Lohnt es sich, zu investieren – oder ist der Verkauf der klügere Weg? Meist kommt sie nicht allein, sondern zusammen mit einer alten Heizung, einer Erbschaft oder dem Gedanken an den Ruhestand.
Was kostet eine Sanierung realistisch? Was davon ist überhaupt Pflicht? Wie viel Wert kommt am Ende wieder heraus? Und wie viel bekomme ich, wenn ich unsaniert verkaufe?
Die ehrliche Antwort lautet: Es hängt von Ihrem Objekt und Ihrer Lebenssituation ab. Aber die Rechnung lässt sich aufmachen – und genau darum geht es hier.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Pflichten wirklich gelten, mit welchen Kosten und Förderungen Sie rechnen können, was eine Sanierung am Marktwert ändert – und wann Verkaufen die wirtschaftlich bessere Entscheidung ist.
Was Sie sanieren müssen – und was nicht
Die wichtigste Entwarnung zuerst: Eine Pflicht zur energetischen Komplettsanierung gibt es nicht. Weder das deutsche Gebäuderecht noch die europäische Gebäuderichtlinie verlangen, ein einzelnes Wohnhaus auf eine bestimmte Effizienzklasse zu bringen.
Was es gibt, sind einzelne Nachrüstpflichten. Dazu gehören insbesondere:
- Die oberste Geschossdecke muss grundsätzlich gedämmt werden, wenn sie nicht den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz erfüllt. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt sein.
- Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
Wichtig bei Erbschaft oder Kauf:
Die Zweijahresfrist betrifft nur einen klar begrenzten Fall. Sie gilt bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der frühere Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst in einer der Wohnungen lebte und deshalb von bestimmten Nachrüstpflichten befreit war.
Wechselt das Eigentum an einem solchen Gebäude nach dem 1. Februar 2002 erstmals, etwa durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, endet diese Ausnahme. Der neue Eigentümer hat ab dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit, die gegebenenfalls erforderlichen Nachrüstungen vorzunehmen. Dazu können die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gehören.
Bei einer Erbschaft beginnt die Frist grundsätzlich mit dem Erbfall, bei einem Kauf oder einer Schenkung mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Hat die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 bereits einmal den Eigentümer gewechselt, beginnt bei einem späteren Verkauf oder Erbfall keine neue Zweijahresfrist.
Auch das Heizungsrecht wurde zum 29. Juli 2026 geändert: Die einheitliche Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien ist entfallen. Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden. Wird eine solche Heizung nach dem 29. Juli 2026 in einem Bestandsgebäude neu eingebaut, gelten schrittweise steigende Vorgaben für erneuerbare oder emissionsarme Brennstoffe: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.
Kosten, Fristen und Förderung
Eine neue Wärmepumpe im Einfamilienhaus liegt je nach Objekt meist im mittleren fünfstelligen Bereich, eine Fassadendämmung oft darüber. Entscheidend ist aber nicht der Bruttopreis, sondern das, was nach Förderung übrig bleibt.
Beim Heizungstausch gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent auf förderfähige Kosten von bis zu 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Für selbstnutzende Eigentümer sind mit Klimageschwindigkeitsbonus und einkommensabhängigem Bonus insgesamt bis zu 80 Prozent möglich, maximal 22.400 Euro.
Der Antrag wird vor Beginn der Arbeiten digital bei der KfW gestellt. Zu diesem Zeitpunkt muss bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vorliegen. Dieser muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung zur Förderzusage sowie ein voraussichtliches Umsetzungsdatum enthalten.
Für Dämmung, Fenster und andere Einzelmaßnahmen läuft die Förderung über das BAFA, für eine Gesamtsanierung über den Wohngebäude-Kredit der KfW mit Tilgungszuschuss.
Die Alternative, die viele übersehen: Für selbst genutzte Gebäude, die bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sind, kann alternativ die Steuerermäßigung nach § 35c EStG genutzt werden. Sie beträgt insgesamt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen über drei Jahre, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Erforderlich sind unter anderem eine Fachunternehmerbescheinigung, eine ordnungsgemäße Rechnung und die unbare Zahlung. Die Ermäßigung wird nach Abschluss der Maßnahme über die Einkommensteuererklärungen geltend gemacht. Eine öffentliche Förderung derselben Maßnahme durch Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen ist ausgeschlossen.
Welche Variante günstiger ist, hängt von der möglichen Förderhöhe, den Kosten und einer ausreichenden Einkommensteuerbelastung ab, nicht allein von einem hohen Einkommen.
Ein Hinweis zur Planung: Bei der KfW-Heizungsförderung sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Auch der Klimageschwindigkeitsbonus wird ab diesem Zeitpunkt schrittweise reduziert. Diese Kürzungen betreffen nicht pauschal sämtliche Sanierungsförderungen.
Nachrüstfrist in bestimmten Wohngebäuden nach dem ersten Eigentümerwechsel
Was eine Sanierung am Wert ändert
Hier liegt der häufigste Denkfehler: Viele Eigentümer rechnen damit, dass sich investiertes Geld eins zu eins im Verkaufspreis wiederfindet. Das ist selten der Fall.
Was den Wert tatsächlich beeinflusst, ist zuerst die Lage – und die lässt sich nicht sanieren. Erst danach kommen Zustand, Energiekennwert und Ausstattung. Eine hochwertig sanierte Immobilie in schwacher Lage bleibt eine Immobilie in schwacher Lage.
Was sich in der Regel rechnet: Maßnahmen, die den Energiekennwert sichtbar verbessern und Käufern technische Unsicherheiten nehmen, etwa Arbeiten an Heizung, Dach oder Fenstern. Ob sich die Kosten im Verkaufspreis vollständig wiederfinden, hängt jedoch stark von Lage, Zustand, Nachfrage und Ausführung ab. Kaufinteressenten berücksichtigen absehbare Sanierungskosten und bestehende Unsicherheiten häufig in ihrem Angebot.
Was sich selten rechnet: Geschmacksfragen. Eine neue Küche, ein hochwertiges Bad, besondere Bodenbeläge – all das gefällt dem nächsten Eigentümer womöglich gar nicht und wird beim Preis kaum honoriert.
Deshalb lautet die ehrliche Reihenfolge: erst den heutigen Marktwert kennen, dann rechnen. Ohne eine belastbare Zahl für den Ist-Zustand ist jede Sanierungsentscheidung ein Blindflug.
Zwei kostenlose Angebote für Sie
Ratgeber: Gratis
20 Seiten mit Kostenübersicht, Förderwegen und der Rechnung Sanieren gegen Verkaufen.
Wertermittlung: Gratis
Erfahren Sie, was Ihre Immobilie im heutigen Zustand wert ist – die Grundlage jeder Sanierungsentscheidung.
Sanieren, teilsanieren oder verkaufen?
Drei Wege stehen offen, und keiner ist grundsätzlich der richtige.
Vollsanieren
Sinnvoll, wenn Sie selbst weiter dort wohnen wollen und die Immobilie zu Ihrer Lebensplanung passt. Dann zahlt sich die Investition nicht nur im Wert aus, sondern täglich – in niedrigeren Betriebskosten und mehr Wohnkomfort. Wichtig ist ein realistischer Kostenpuffer: Bei Altbauten kommen während der Arbeiten regelmäßig Überraschungen ans Licht.
Gezielt teilsanieren
Ein individueller Sanierungsfahrplan durch einen Energieberater zeigt, welche Maßnahmen sinnvoll aufeinander aufbauen. Bei förderfähigen Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle kann er außerdem die Förderhöchstgrenze erhöhen.
Der zusätzliche iSFP-Bonus von fünf Prozentpunkten gilt seit dem 21. Juli 2026 jedoch erst oberhalb des maßgeblichen Mindestinvestitionsvolumens. Für die erste Wohneinheit liegt dieses bei 30.000 Euro. Der Bonus wird nur auf den darüberliegenden Betrag gewährt. Für einen reinen Heizungstausch gibt es keinen iSFP-Bonus.
Unsaniert verkaufen
Der Weg, den viele unterschätzen. Es gibt einen echten Markt für sanierungsbedürftige Objekte: Handwerker, junge Familien mit Eigenleistung, Kapitalanleger. Diese Käufer möchten die Immobilie häufig nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Je nach Lage, Zustand und Sanierungsumfang kann ein Verkauf im Ist-Zustand deshalb wirtschaftlicher sein als eine Modernisierung, die ausschließlich für den anschließenden Verkauf durchgeführt wird.
Wann unsaniert verkaufen die bessere Rechnung ist
Es gibt Konstellationen, in denen sich die Sanierung wirtschaftlich kaum rechnen lässt:
- Die Investition übersteigt den Wertzuwachs. Das ist besonders häufig, wenn die Lage den Preis deckelt – dann stößt der erzielbare Verkaufspreis an eine Grenze, egal wie gut saniert wird.
- Die Immobilie passt nicht mehr zur Lebenssituation. Zu groß, zu weit weg, nicht barrierefrei. Wer ohnehin in absehbarer Zeit verkauft, saniert für den Nächsten.
- Die Finanzierung ist eng. Eine Sanierung auf Kredit im Rentenalter oder mit unsicherem Einkommen ist ein Risiko, das ein Verkauf vermeidet.
- Mehrere Eigentümer, unterschiedliche Interessen. In einer Erbengemeinschaft eine Sanierung abzustimmen, ist mühsam – ein Verkauf schafft klare Verhältnisse.
- Der Aufwand ist nicht leistbar. Eine Sanierung bedeutet Angebote einholen, Handwerker koordinieren, Anträge stellen und über Monate Baustelle. Das ist ein Projekt, kein Nebenbei.
Unser Rat: Holen Sie sich vor der Entscheidung zwei belastbare Werte ein: den heutigen Marktwert im Ist-Zustand und den voraussichtlichen Marktwert nach der Sanierung. Vergleichen Sie den erwarteten Wertzuwachs anschließend mit den vollständigen Sanierungskosten nach Förderung oder Steuerentlastung. Berücksichtigen Sie dabei auch Finanzierungskosten, einen Kostenpuffer und den zeitlichen Aufwand.
Erst diese Gesamtrechnung zeigt, ob sich die Investition voraussichtlich lohnt. Die beiden Werteinschätzungen erhalten Sie bei uns kostenlos und unabhängig davon, ob anschließend ein Verkauf geplant ist.
Den kompletten Ratgeber kostenlos erhalten
Auf dieser Seite haben Sie einen Überblick bekommen. Der vollständige Ratgeber geht deutlich weiter: mit allen Fristen auf einen Blick, den sechs häufigsten Fehlern im Detail und dem kompletten Ablauf eines Verkaufs – Schritt für Schritt vom Erstgespräch bis zum Notartermin.
Tragen Sie Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse ein, und wir senden Ihnen den Ratgeber als PDF zu. Kostenlos und unverbindlich.
*Pflichtfelder
Häufige Fragen zur Sanierung
Muss ich ein geerbtes Haus energetisch sanieren?
Eine energetische Komplettsanierung ist nicht vorgeschrieben. Je nach Gebäude können jedoch einzelne Nachrüstpflichten bestehen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
Die häufig genannte Zweijahresfrist gilt nicht automatisch nach jeder Erbschaft. Sie betrifft bestimmte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, bei denen der frühere Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst im Gebäude wohnte und deshalb von diesen Pflichten befreit war. Endet diese Ausnahme durch den ersten Eigentümerwechsel nach diesem Datum, hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, die erforderlichen Nachrüstungen vorzunehmen. Bei einer Erbschaft beginnt die Frist grundsätzlich mit dem Erbfall.
Wie hoch ist die Förderung beim Heizungstausch?
Die Grundförderung beträgt 30 Prozent auf förderfähige Kosten von bis zu 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Für selbstnutzende Eigentümer sind unter weiteren Voraussetzungen mit Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus insgesamt bis zu 80 Prozent möglich, maximal 22.400 Euro.
Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten digital bei der KfW gestellt werden. Zu diesem Zeitpunkt muss bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung zur Förderzusage und einem voraussichtlichen Umsetzungsdatum vorliegen.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?
Das hängt vom Objekt, der Lage und den tatsächlichen Kosten ab. Energetische Maßnahmen können die Vermarktbarkeit verbessern und technische Unsicherheiten für Käufer reduzieren. Die investierten Kosten fließen jedoch nicht automatisch vollständig in den Verkaufspreis ein.
Für eine belastbare Entscheidung sollten der heutige Marktwert, der voraussichtliche Marktwert nach der Sanierung und die vollständigen Sanierungskosten nach Förderung oder Steuerentlastung miteinander verglichen werden. Maßnahmen nach persönlichem Geschmack, etwa eine neue Küche oder ein hochwertiges Bad, werden beim Verkauf häufig nicht vollständig honoriert.
Kann ich Sanierungskosten von der Steuer absetzen?
Für selbst genutzte Gebäude, die bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sind, können insgesamt 20 Prozent der begünstigten Aufwendungen über drei Jahre steuerlich geltend gemacht werden, höchstens 40.000 Euro je Objekt.
Voraussetzungen sind unter anderem die Ausführung durch ein Fachunternehmen, eine Fachunternehmerbescheinigung, eine ordnungsgemäße Rechnung und die unbare Zahlung. Eine öffentliche Förderung derselben Maßnahme durch Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen ist ausgeschlossen.
Muss ich meine Gasheizung austauschen?
Nein, nicht allein wegen des Brennstoffs oder ihres Alters. Die frühere allgemeine Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Bestehende Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben werden. Wird nach dem 29. Juli 2026 in einem Bestandsgebäude eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, gelten ab 2029 schrittweise steigende Vorgaben für erneuerbare oder emissionsarme Brennstoffe.
Wer kauft ein sanierungsbedürftiges Haus?
Zu den typischen Interessenten gehören Handwerker und Selbermacher, junge Familien mit Eigenleistung sowie Kapitalanleger. Diese Käufer möchten die Immobilie häufig nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Je nach Lage, Zustand und Sanierungsumfang kann ein Verkauf im Ist-Zustand deshalb wirtschaftlicher sein als eine Modernisierung, die ausschließlich für den anschließenden Verkauf durchgeführt wird.
Wir sind für Sie da
Ob sich eine Sanierung lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten – dafür braucht es den Blick auf Ihr Objekt, Ihre Lage und Ihre Pläne. Genau dafür nehmen wir uns Zeit: Wir sagen Ihnen ehrlich, was Ihre Immobilie heute wert ist und was eine Sanierung realistisch daran ändern würde. Auch dann, wenn am Ende kein Verkauf steht.
Jana & Danny Rau, Immo@Home GmbH, Saarlouis
Telefon: +49 1575 0108369
Weitere Ratgeber für Eigentümer
Wir begleiten Eigentümer im gesamten Saarland – in jeder Lebenssituation.
Dieser Ratgeber vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberaterin/einen Steuerberater. Stand: September 2026.
Die auf dieser Seite verwendeten Symbolbilder wurden teilweise mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Abgebildete Objekte, Personen und Szenen sind beispielhaft und zeigen keine realen Immobilien oder Kunden. Fotos von Jana und Danny Rau sind authentische Aufnahmen.