Mehrfamilienhaus aufteilen oder im Ganzen verkaufen?

Ein Ratgeber für Eigentümer, Bestandshalter und Investoren im Saarland

Lesezeit: 23 Minuten · Stand: Oktober 2026

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, denkt häufig zuerst an den Verkauf des gesamten Gebäudes an einen Kapitalanleger. Das ist meist der einfachere und schnellere Weg. Es ist jedoch nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung.

Durch die Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen verändert sich der Markt grundlegend: Neben Kapitalanlegern können – abhängig von Vermietung, Zuschnitt und Verfügbarkeit – auch Selbstnutzer angesprochen werden. Dadurch vergrößert sich die Käufergruppe erheblich.

Nach unserer Erfahrung lässt sich mit dem Einzelverkauf bei geeigneten Immobilien regelmäßig ein höherer Gesamterlös erzielen als mit dem Verkauf des Hauses an einen einzelnen Investor. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Summe der späteren Wohnungspreise. Berücksichtigt werden müssen auch der zeitliche Aufwand, die Kosten der Aufteilung, die bestehende Finanzierung, der Zustand des Gebäudes und die rechtliche Situation der vermieteten Wohnungen.

Eine seriöse Entscheidung beginnt deshalb immer mit einem konkreten Vergleich beider Möglichkeiten.

Auf einen Blick

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick
Warum der Einzelverkauf häufig höhere Erlöse ermöglicht
Wann der Gesamtverkauf sinnvoll sein kann
Wann der Einzelverkauf die stärkere Lösung sein kann
Nicht nur die Verkaufspreise vergleichen
Wie die Aufteilung abläuft
Was bei vermieteten Wohnungen zu beachten ist
Muss vor dem Einzelverkauf saniert werden?
Steuern kurz prüfen – aber richtig einordnen
Zwei typische Ausgangssituationen
Aufteilung, Verkauf und Verwaltung aus einer Hand
Häufig gestellte Fragen

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Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

Kriterium	Gesamtverkauf	Aufteilung und Einzelverkauf
Käufergruppe	Vor allem professionelle und private Kapitalanleger	Selbstnutzer, private Kapitalanleger, bestehende Mieter und weitere Einzelkäufer
Preisfindung	Stark von Mieteinnahmen, Rendite, Zustand und Finanzierung abhängig	Individuelle Bewertung jeder einzelnen Wohnung
Erlöspotenzial	Häufig niedrigerer Gesamterlös, dafür schnelle Gesamtabwicklung	Bei geeigneten Objekten regelmäßig höherer Gesamterlös
Verkaufsdauer	Meist kürzer	Abhängig von Aufteilung, Anzahl der Einheiten und Verkaufsstrategie
Liquidität	Gesamter Kaufpreis wird innerhalb eines Verkaufsprozesses realisiert	Kaufpreise fließen schrittweise mit den einzelnen Verkäufen
Aufwand	Vergleichsweise gering	Höherer Planungs-, Abstimmungs- und Verwaltungsaufwand
Vermietete Wohnungen	Für Kapitalanleger grundsätzlich gut einzuordnen	Je nach Mietverhältnis für Anleger oder spätere Selbstnutzer interessant
Flexibilität	Das gesamte Objekt wird veräußert	Wohnungen können einzeln, parallel oder in mehreren Abschnitten verkauft werden
Langfristige Betreuung	Endet häufig mit dem Gesamtverkauf	WEG- und Mietverwaltung können nach den Verkäufen fortgeführt werden

Tabelle seitlich wischen →

Warum der Einzelverkauf häufig höhere Erlöse ermöglicht

Der wirtschaftliche Vorteil des Einzelverkaufs entsteht nicht allein dadurch, dass das Gebäude rechnerisch in mehrere Einheiten aufgeteilt wird. Entscheidend ist die Erweiterung der Käufergruppe.

Beim Gesamtverkauf richtet sich das Angebot hauptsächlich an Kapitalanleger. Diese beurteilen das Objekt in erster Linie anhand der erzielbaren Mieten, der laufenden Kosten, des Instandhaltungsbedarfs, der Finanzierung und der erwarteten Rendite.

Steigen die Finanzierungskosten oder verlangt der Käufer eine höhere Rendite, wirkt sich das unmittelbar auf den Preis aus, den er für das gesamte Gebäude zahlen kann. Gerade bei älteren Mietverträgen und vergleichsweise niedrigen Bestandsmieten kann der rechnerisch mögliche Kaufpreis deshalb deutlich begrenzt sein.

Beim Einzelverkauf kommen weitere Käufergruppen hinzu:

Selbstnutzer, die eine Wohnung für den eigenen Lebensmittelpunkt suchen
bestehende Mieter, die ihre bisherige Wohnung erwerben möchten
private Kapitalanleger, die gezielt eine einzelne Wohnung kaufen
Käufer, die eine Wohnung zunächst vermietet übernehmen und später selbst nutzen möchten
Käufer von Gewerbeeinheiten, Garagen, Stellplätzen oder sonstigem Teileigentum

Selbstnutzer treffen ihre Entscheidung nicht ausschließlich anhand einer Renditerechnung. Für sie zählen auch Lage, Grundriss, Wohngefühl, Ausstattung und die persönliche Eignung der Wohnung. Deshalb sind sie bei passenden Wohnungen häufig bereit, einen höheren Quadratmeterpreis zu bezahlen als ein Käufer, der das gesamte Objekt ausschließlich als Kapitalanlage bewertet.

Hinzu kommt, dass der Erwerb einer einzelnen Wohnung für wesentlich mehr Menschen finanzierbar ist als der Kauf eines kompletten Mehrfamilienhauses. Die Aufteilung macht das Objekt damit für eine breitere Nachfrage zugänglich.

Bei geeigneten Gebäuden liegt die Summe der einzelnen Verkaufspreise deshalb regelmäßig über dem Preis, der bei einem Gesamtverkauf erzielt werden könnte. Eine Garantie ist das allerdings nicht. Lage, Wohnungsgrößen, Grundrisse, Vermietung, Zustand und Marktumfeld müssen im Einzelfall stimmen.

Wann der Gesamtverkauf sinnvoll sein kann

Der Verkauf des gesamten Hauses bleibt eine wichtige und in manchen Situationen bessere Möglichkeit.

Er kommt insbesondere infrage, wenn:

der Eigentümer den gesamten Kaufpreis möglichst schnell benötigt,
eine kurzfristige und übersichtliche Abwicklung im Vordergrund steht,
keine zusätzlichen finanziellen Mittel für die Aufteilung bereitstehen,
das Gebäude technisch oder baurechtlich nur schwer aufteilbar ist,
die einzelnen Wohnungen für Selbstnutzer wenig attraktiv sind,
umfangreiche Unterlagen fehlen und nur mit großem Aufwand erstellt werden könnten,
die bestehende Finanzierung eine Freigabe einzelner Einheiten erschwert,
erheblicher Sanierungsbedarf den Einzelverkauf wirtschaftlich unattraktiv macht,
oder der Eigentümer keinen längerfristigen Verkaufsprozess begleiten möchte.

Der wesentliche Vorteil des Gesamtverkaufs liegt in der Geschwindigkeit und Einfachheit. Das Haus wird als wirtschaftliche Einheit angeboten und an einen Käufer übertragen. Dadurch entfallen die technische und rechtliche Aufteilung sowie mehrere einzelne Kaufverträge und Übergaben.

Dafür ist die Käufergruppe kleiner und stärker renditeorientiert. Dieser Unterschied kann sich deutlich auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken.

Wann der Einzelverkauf wirtschaftlich die stärkere Lösung sein kann

Der Einzelverkauf sollte besonders geprüft werden, wenn:

sich das Objekt in einer nachgefragten Wohnlage befindet,
die Wohnungen auch für Selbstnutzer interessant sind,
die Grundrisse marktgerecht oder mit vertretbarem Aufwand anpassbar sind,
einzelne Wohnungen bereits frei sind oder perspektivisch frei werden,
für vermietete Einheiten eine Nachfrage durch private Kapitalanleger besteht,
bestehende Mieter grundsätzlich als Käufer infrage kommen,
die technische und rechtliche Aufteilung umsetzbar ist,
die finanzierende Bank einer schrittweisen Freigabe zustimmt,
und ausreichend Zeit für Vorbereitung und Vermarktung vorhanden ist.

Bei passenden Objekten ist der höhere Bruttoerlös in der Praxis häufig ein klares Argument für den Einzelverkauf. Die eigentlichen Nachteile liegen weniger im erzielbaren Preis als im zusätzlichen Zeit-, Abstimmungs- und Organisationsaufwand.

Genau deshalb ist eine strukturierte Betreuung wichtig. Der Eigentümer sollte nicht selbst Architekten, Behörden, Notariat, Bank, Mietverwaltung, Vertrieb und spätere WEG-Verwaltung unabhängig voneinander koordinieren müssen.

Die Wohnungen müssen außerdem nicht zwingend nacheinander über einen Zeitraum von mehreren Jahren verkauft werden. Je nach Objekt können mehrere Einheiten parallel angeboten oder bewusst in aufeinander abgestimmten Verkaufsabschnitten vermarktet werden.

Nicht nur die Verkaufspreise vergleichen

Für die Entscheidung darf nicht einfach der mögliche Gesamtverkaufspreis mit der Summe der geschätzten Wohnungspreise verglichen werden.

Aussagekräftig ist nur der voraussichtliche Nettoerlös beider Wege.

Beim Gesamtverkauf zu berücksichtigen

erzielbarer Kaufpreis des gesamten Gebäudes
bestehende Darlehen und Ablösebeträge
mögliche Vorfälligkeits-entschädigungen
Kosten der Verkaufsvorbereitung
gegebenenfalls erforderliche Instandsetzungen
steuerliche Auswirkungen des Verkaufs

Beim Einzelverkauf zusätzlich zu berücksichtigen

Architekten- und Planungskosten
Kosten für Aufteilungspläne und Abgeschlossenheits-bescheinigung
Notar- und Grundbuchkosten der Aufteilung
behördliche Gebühren
mögliche bauliche Anpassungen
Kosten der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Finanzierungskosten während der Vermarktung
Freigabebedingungen der finanzierenden Bank
laufende Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten
Kosten für die Vorbereitung und Vermarktung der einzelnen Einheiten
gegebenenfalls notwendige Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen

Neben dem Nettoerlös sollte auch betrachtet werden, wann die jeweiligen Kaufpreise zufließen. Beim Gesamtverkauf wird der Kaufpreis grundsätzlich in einer Transaktion realisiert. Beim Einzelverkauf entsteht die Liquidität schrittweise.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht nur: „Mit welchem Weg lässt sich der höchste Verkaufspreis erzielen?“

Sondern: „Welcher Weg führt unter Berücksichtigung von Kosten, Zeit, Risiken und Liquiditätsbedarf zum besten Gesamtergebnis?“

Wie die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses abläuft

Von der ersten Zielklärung bis zur funktionierenden Eigentümergemeinschaft: Diese elf Schritte greifen ineinander.

Ziele und Ausgangslage klären

Am Anfang steht die Frage, was der Eigentümer erreichen möchte.

Soll das gesamte Objekt möglichst schnell verkauft werden? Soll ein möglichst hoher Gesamterlös erzielt werden? Sollen einzelne Wohnungen im Bestand bleiben? Müssen bestehende Darlehen kurzfristig zurückgeführt werden? Oder soll der Verkauf schrittweise erfolgen?

Diese Ziele bestimmen die spätere Strategie.

Objekt, Unterlagen und Mietverhältnisse prüfen

Vor einer wirtschaftlichen Berechnung müssen die tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen des Gebäudes aufgenommen werden. Dazu gehören insbesondere:

aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte und Grundstücksdaten
vorhandene Baupläne und Genehmigungen
Wohn- und Nutzflächenberechnungen
Mietverträge und Nachträge
aktuelle Miethöhen
Betriebskosten-abrechnungen
Mietkautionen
bestehende Darlehen und Grundpfandrechte
bekannte Instandhaltungs- und Sanierungsthemen
vorhandene Stellplätze, Garagen, Keller und Nebenflächen
gewerbliche Einheiten oder sonstige besondere Nutzungen

Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen sollten möglichst früh erkannt werden. Sie können die Aufteilung, die Finanzierung der Käufer und den späteren Verkauf erheblich verzögern.

Gesamtverkauf und Einzelverkauf bewerten

Anschließend werden beide Verkaufswege wirtschaftlich gegenübergestellt.

Für den Gesamtverkauf wird geprüft, welchen Preis ein Kapitalanleger unter Berücksichtigung der Mieten, Kosten, Finanzierung und des Gebäudezustands voraussichtlich zahlen kann.

Für den Einzelverkauf wird jede Einheit gesondert betrachtet. Dabei spielen unter anderem Wohnungsgröße, Grundriss, Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand, Vermietung und mögliche Eigennutzung eine Rolle.

Aus den geschätzten Einzelpreisen ergibt sich der mögliche Bruttoerlös. Davon werden die voraussichtlichen Aufteilungs-, Finanzierungs-, Verwaltungs- und Verkaufskosten abgezogen. Erst danach lässt sich beurteilen, welcher Weg wirtschaftlich stärker ist.

Laufende Mietverwaltung stabil halten

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus läuft der normale Betrieb während der Aufteilung und des Verkaufs weiter. Dazu gehören unter anderem:

Ansprechpartner für die Mieter
Überwachung der Mietzahlungen
Bearbeitung von Reparaturen
Verwaltung der Kautionen
Betriebskosten-abrechnungen
Anpassung und Dokumentation laufender Verträge
Zusammenstellung der Unterlagen für Kaufinteressenten
Abstimmung von Besichtigungsterminen

Eine geordnete Mietverwaltung erhöht die Transparenz und erleichtert sowohl die Bewertung als auch den Verkauf der einzelnen Wohnungen.

Aufteilungspläne erstellen

Wenn das Gebäude noch nicht aufgeteilt ist, wird in der Regel ein Architekt oder entsprechend qualifizierter Planer eingebunden.

Die vorhandenen Pläne werden geprüft, aktualisiert oder neu erstellt. Jede Wohnung und jede sonstige Einheit erhält eine eindeutige Nummer. Außerdem müssen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und gegebenenfalls Sondernutzungsrechte nachvollziehbar zugeordnet werden.

Besondere Aufmerksamkeit benötigen beispielsweise:

Kellerräume
Speicher- und Abstellflächen
Garagen und Stellplätze
Gärten und Terrassen
Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume
Heizungs- und Technikräume
Leitungen und Versorgungseinrichtungen
gewerblich genutzte Flächen

Abgeschlossenheits-bescheinigung beantragen

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die zuständige Behörde, dass die Wohnungen und sonstigen Einheiten entsprechend den gesetzlichen Anforderungen voneinander abgeschlossen sind.

Dafür müssen insbesondere Zugänge, räumliche Abgrenzungen und die Zuordnung der Räume nachvollziehbar dargestellt sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ersetzt jedoch keine Baugenehmigung. Weicht der tatsächliche Bestand von den genehmigten Plänen ab, können zusätzliche Prüfungen oder Genehmigungen erforderlich sein.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung erstellen

Auf Grundlage der genehmigten Pläne wird die notarielle Teilungserklärung vorbereitet. Sie legt unter anderem fest:

welche Räume zu welcher Einheit gehören,
welche Miteigentumsanteile den Einheiten zugeordnet werden,
was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist,
welche Sondernutzungsrechte bestehen,
wie Kosten verteilt werden,
und welche Regeln innerhalb der späteren Eigentümergemeinschaft gelten.

Diese Regelungen wirken langfristig. Ungenaue oder unpraktische Festlegungen können später zu Konflikten innerhalb der Wohnungseigentümer-gemeinschaft führen. Deshalb sollte die spätere Verwaltung bereits bei der Gestaltung mitgedacht werden.

Grundbuch und finanzierende Bank abstimmen

Für jede Wohnung beziehungsweise Teileigentumseinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Ist das Grundstück finanziert, muss zusätzlich geklärt werden, unter welchen Voraussetzungen die Bank die einzelnen Wohnungen aus der bestehenden Grundschuld freigibt. Dafür können bestimmte Mindestverkaufspreise oder feste Ablösebeträge je Einheit vorgegeben werden.

Diese Freigabebedingungen sollten feststehen, bevor Wohnungen verbindlich verkauft werden.

Die spätere WEG vorbereiten

Durch die Aufteilung entstehen nicht nur einzelne Verkaufsobjekte, sondern auch die Grundlage einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft. Bereits vor den ersten Verkäufen sollten deshalb wichtige Verwaltungsfragen vorbereitet werden:

voraussichtlicher Wirtschaftsplan
Verteilung der laufenden Kosten
Höhe angemessener Vorschüsse
mögliche Erhaltungsrücklage
Gebäudeversicherung
Wartungs- und Versorgungsverträge
technische Zuständigkeiten
künftige WEG-Verwaltung
Abgrenzung zwischen WEG- und Mietverwaltung

Eine nachvollziehbare und professionell vorbereitete WEG-Verwaltung stärkt das Vertrauen der Käufer und erleichtert den Übergang vom bisherigen Alleineigentum zur Gemeinschaft verschiedener Eigentümer.

Wohnungen zielgruppengerecht vermarkten

Nicht jede Einheit muss auf dieselbe Weise angeboten werden.

Freie oder kurzfristig verfügbare Wohnungen können gezielt für Selbstnutzer vermarktet werden. Vermietete Wohnungen sind häufig besonders für private Kapitalanleger interessant. Bestehende Mieter können ebenfalls als Käufer angesprochen werden.

Für jede Einheit sollten unter anderem aufbereitet werden:

Kaufpreis
Wohn- oder Nutzfläche
Grundriss
Zustand und Ausstattung
aktuelle Miete
umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten
voraussichtliches Hausgeld
zugeordnete Kellerräume, Stellplätze oder Sondernutzungsrechte
Energieausweis
relevante Regelungen der Teilungserklärung
bestehende Mietverhältnisse und besondere mietrechtliche Rahmenbedingungen

Die Verkaufsstrategie kann parallel oder in mehreren Abschnitten umgesetzt werden. Dabei kann es sinnvoll sein, besonders attraktive oder bereits freie Wohnungen zuerst anzubieten und die weiteren Einheiten abgestimmt nachzuführen.

Verkäufe, Übergaben und Verwaltung zusammenführen

Mit dem Verkauf der ersten Wohnungen endet die Betreuung des Objekts nicht. Erforderlich sind anschließend unter anderem:

Abstimmung mit Notariat und Grundbuchamt
Übergabe der einzelnen Einheiten
Abrechnung von Mieten und Betriebskosten
Übertragung oder Abrechnung der Mietkautionen
Information der Mieter
Zuordnung laufender Zahlungen
Aufnahme der neuen Eigentümer in die Verwaltung
Aufbau beziehungsweise Fortführung der WEG-Verwaltung
auf Wunsch weitere Mietverwaltung für Kapitalanleger

Gerade an dieser Stelle zeigt sich der Vorteil einer durchgängigen Betreuung. Informationen müssen nicht bei jedem Schritt neu zusammengestellt und an unterschiedliche Ansprechpartner übergeben werden.

Was bei vermieteten Wohnungen zu beachten ist

Eine vermietete Wohnung kann grundsätzlich aufgeteilt und verkauft werden. Das bestehende Mietverhältnis endet dadurch nicht. Der Erwerber tritt mit dem Eigentumsübergang in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein.

Für Kaufinteressenten und Verkäufer müssen dabei insbesondere drei Themen unterschieden werden.

1. Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine vermietete Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft, kann dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen.

Der Mieter muss dann über den Inhalt des Kaufvertrags und sein mögliches Vorkaufsrecht informiert werden. Das Vorkaufsrecht gilt jedoch nicht in jedem Verkaufsfall. Beispielsweise bestehen gesetzliche Ausnahmen bei bestimmten Verkäufen an Familien- oder Haushaltsangehörige.

Ob das Vorkaufsrecht im konkreten Fall greift, sollte vor Abschluss und Abwicklung des Kaufvertrags geprüft werden.

2. Eigentumsübergang und Eigenbedarf

Der notarielle Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Vermieter. Grundsätzlich tritt der Käufer erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das bestehende Mietverhältnis ein.

Erst als Vermieter kann er eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären. Dafür muss ein konkreter und nachvollziehbarer Wohnbedarf für ihn selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts bestehen.

Der Kauf einer vermieteten Wohnung bedeutet deshalb nicht automatisch, dass der Käufer kurzfristig einziehen kann.

3. Kündigungssperrfrist und Kündigungsfrist

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, gilt grundsätzlich eine besondere Kündigungssperrfrist. Innerhalb dieser Frist kann sich der Erwerber in der Regel noch nicht auf Eigenbedarf oder bestimmte Verwertungsinteressen berufen.

Die gesetzliche Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre. In besonders bestimmten Gebieten kann sie durch eine landesrechtliche Regelung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Maßgeblich ist die jeweils am Standort der Immobilie geltende Regelung.

Erst nach Ablauf der möglichen Sperrfrist kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht. Zusätzlich gilt die normale Kündigungsfrist des Vermieters:

drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren,
sechs Monate nach mehr als fünf Jahren,
neun Monate nach mehr als acht Jahren.

Auch danach kann der Mieter einer Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen wegen besonderer Härte widersprechen.

War die Wohnung bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt, bevor sie an den aktuellen Mieter überlassen wurde, kann die besondere Kündigungssperrfrist anders zu beurteilen sein. Die allgemeinen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung und die regulären Kündigungsfristen gelten dennoch.

Vermietete Wohnungen dürfen daher nicht mit dem Versprechen eines kurzfristig sicheren Einzugs vermarktet werden. Die konkrete mietrechtliche Situation beeinflusst die Käufergruppe, den möglichen Preis und den zeitlichen Ablauf.

Muss vor dem Einzelverkauf saniert werden?

Eine vollständige Sanierung ist keine zwingende Voraussetzung für die Aufteilung oder den Einzelverkauf.

Sinnvoll ist eine Maßnahme vor allem dann, wenn sie:

die technische Aufteilung ermöglicht,
erkennbare Mängel beseitigt,
die Finanzierbarkeit für Käufer verbessert,
die Attraktivität für Selbstnutzer deutlich erhöht,
oder ein Missverhältnis zwischen Investition und möglichem Mehrerlös vermeidet.

Nicht jede Wohnung muss vor dem Verkauf hochwertig modernisiert werden. Manche Selbstnutzer möchten Ausstattung und Gestaltung selbst bestimmen. Kapitalanleger achten wiederum stärker auf Vermietbarkeit, laufende Kosten und planbare Instandhaltung.

Vor größeren Maßnahmen sollte deshalb geprüft werden, ob der erwartete Mehrerlös die Investition tatsächlich rechtfertigt.

Mehr dazu: Sanieren oder verkaufen? Die ehrliche Rechnung

Steuern kurz prüfen – aber richtig einordnen

Die Aufteilung eines langjährig vermieteten Mehrfamilienhauses und der anschließende Verkauf mehrerer Wohnungen führen nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel.

Wurde ein bebautes Objekt mindestens zehn Jahre vermietet, gehört der Verkauf nach den Grundsätzen der Finanzverwaltung grundsätzlich weiterhin zur privaten Vermögensverwaltung. Das gilt grundsätzlich auch bei der Veräußerung mehrerer Einheiten. Die bloße Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen macht den späteren Verkauf für sich genommen noch nicht gewerblich.

Auch die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist keine starre Regel, nach der innerhalb von fünf Jahren höchstens drei Wohnungen verkauft werden dürften. Sie ist lediglich ein wichtiges Indiz innerhalb einer Gesamtbetrachtung.

Eine genauere steuerliche Prüfung ist insbesondere sinnvoll, wenn:

das Gebäude erst vor kurzer Zeit erworben wurde,
bereits beim Erwerb ein zeitnaher Weiterverkauf geplant war,
Verkaufsmaßnahmen in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb begonnen wurden,
umfangreiche Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden,
durch die Maßnahmen ein wirtschaftlich wesentlich anderes und neu vermarktbares Objekt entsteht,
oder weitere Immobilienverkäufe desselben Eigentümers zu berücksichtigen sind.

Normale Instandhaltungen, Schönheitsreparaturen oder Maßnahmen, die auch für einen Gesamtverkauf sinnvoll wären, führen nicht automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Eine feste Eurogrenze, ab der eine Sanierung „gewerblich“ wird, gibt es nicht. Entscheidend sind Art, Umfang, zeitlicher Zusammenhang und Gesamtbild der Tätigkeit.

Unabhängig davon muss geprüft werden, ob ein möglicher Verkaufsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein kann.

Vor der endgültigen Entscheidung sollte das konkrete Modell daher steuerlich geprüft werden. Das Steuerthema ist wichtig, stellt bei langjährig gehaltenen und vermieteten Bestandsobjekten aber nicht automatisch ein Hindernis für den Einzelverkauf dar.

Zwei typische Ausgangssituationen aus der Praxis

Nicht jedes Objekt beginnt beim Architekten – aber jedes braucht einen koordinierten Prozess.

Beispiel 1: Das Gebäude ist noch nicht aufgeteilt

Bei einem Mehrfamilienhaus wurde zunächst geprüft, ob ein Gesamtverkauf oder die Aufteilung wirtschaftlich sinnvoller ist. Aufgrund der Beschaffenheit der Einheiten und der zusätzlichen Nachfrage durch Einzelkäufer zeigte sich im Einzelverkauf ein höheres Potenzial.

Im nächsten Schritt wurden die Unterlagen und der tatsächliche Gebäudebestand geprüft. Gemeinsam mit dem Architekten entstanden die erforderlichen Aufteilungspläne. Anschließend wurden die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung vorbereitet.

Während dieses Prozesses lief die Mietverwaltung weiter. Die Mieter hatten weiterhin einen festen Ansprechpartner, Betriebskostenabrechnungen und laufende Anliegen wurden bearbeitet und die Wohnungen blieben geordnet bewirtschaftet.

Nach der rechtlichen Aufteilung konnten die einzelnen Einheiten zielgruppengerecht vermarktet werden. Gleichzeitig wurde die spätere WEG-Verwaltung vorbereitet, damit die neuen Eigentümer nach den Verkäufen eine funktionierende Verwaltungsstruktur vorfinden.

Beispiel 2: Die rechtliche Aufteilung besteht bereits

Bei einem anderen Objekt waren Abgeschlossenheits-bescheinigung, Teilungserklärung und einzelne Wohnungsgrundbücher bereits vorhanden.

Hier musste der Aufteilungsprozess nicht erneut durchgeführt werden. Stattdessen lag der Schwerpunkt auf der Prüfung der bestehenden Unterlagen, der Mietverhältnisse, der Mieten, des Gebäudezustands und der wirtschaftlichen Ausgangslage jeder Einheit.

Auf dieser Grundlage wurden die Wohnungen einzeln bewertet und für unterschiedliche Käufergruppen vorbereitet. Vermietete Einheiten konnten gezielt Kapitalanlegern angeboten werden, während verfügbare Wohnungen zusätzlich für Selbstnutzer interessant waren.

Auch in diesem Fall endet die Begleitung nicht mit den Kaufverträgen. Nach den Verkäufen kann die WEG-Verwaltung übernommen und die Mietverwaltung für Kapitalanleger fortgeführt werden.

Aufteilung, Verkauf und Verwaltung aus einer Hand

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses ist kein einzelner Vorgang, sondern ein zusammenhängender Prozess. Wirtschaftliche Bewertung, technische Planung, Mietverwaltung, rechtliche Aufteilung, Finanzierung, Verkauf und spätere WEG-Verwaltung müssen aufeinander abgestimmt werden.

Immo@Home begleitet Eigentümer dabei von der ersten Prüfung bis zur langfristigen Betreuung:

Prüfung von Gesamtverkauf und Einzelverkauf
Bewertung des Gebäudes und der einzelnen Einheiten
Sichtung und Aufbereitung der Objektunterlagen
laufende Mietverwaltung während der Vorbereitung
Koordination mit Architekten und Fachplanern
Begleitung der Abgeschlossenheits-bescheinigung
Abstimmung der Teilungserklärung
Koordination mit Notariat, Grundbuchamt und finanzierender Bank
Vorbereitung der künftigen WEG-Struktur
zielgruppengerechte Vermarktung der einzelnen Wohnungen
Koordination von Kaufverträgen und Übergaben
Übernahme der WEG-Verwaltung
weitere Mietverwaltung für Kapitalanleger

Architektonische, notarielle, steuerliche und rechtliche Leistungen werden von den jeweils zuständigen Fachleuten erbracht. Immo@Home koordiniert die Schnittstellen und sorgt dafür, dass die einzelnen Schritte sinnvoll ineinandergreifen.

Das ist besonders wichtig, weil Entscheidungen aus der frühen Planungsphase die spätere Vermarktung und Verwaltung erheblich beeinflussen können. Wird die künftige WEG-Struktur von Anfang an mitgedacht, lassen sich spätere Unklarheiten und unnötige Übergaben vermeiden.

Sie haben ein Mehrfamilienhaus geerbt oder trennen sich gerade? Dann lesen Sie auch unsere Ratgeber Immobilie geerbt: Was jetzt zu tun ist und Immobilie in der Scheidung: Was mit dem Haus passiert.

Gesamtverkauf oder Einzelverkauf? Lassen Sie beide Wege prüfen.

Ob sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei geeigneten Immobilien eröffnet der Einzelverkauf jedoch häufig ein deutlich größeres Käuferfeld und ein höheres Erlöspotenzial.

Wir prüfen die Immobilie, vergleichen beide Verkaufswege und zeigen nachvollziehbar auf:

welcher Preis bei einem Gesamtverkauf realistisch erscheint,
welche Erlöse mit den einzelnen Einheiten erreichbar sein können,
welche Kosten und Schritte für die Aufteilung entstehen,
welche Einheiten für Selbstnutzer oder Kapitalanleger geeignet sind,
und welche Verkaufsstrategie zur Situation des Eigentümers passt.

Alles kompakt als PDF – kostenlos

Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidet selten einer allein. Oft reden Miteigentümer, Erben, die finanzierende Bank oder der Steuerberater mit. Unser Ratgeber fasst alles von dieser Seite übersichtlich auf 24 Seiten zusammen – zum Ausdrucken, Weiterleiten und als Grundlage für Ihre Gespräche.

Tragen Sie Ihre Kontaktdaten ein, und wir senden Ihnen den Ratgeber als PDF zu. Kostenlos und unverbindlich.

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Häufige Fragen zur Aufteilung

Lohnt sich die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses immer?

Nein. Der Einzelverkauf bietet bei geeigneten Gebäuden häufig ein höheres Erlöspotenzial, verursacht aber zusätzliche Kosten und organisatorischen Aufwand. Entscheidend sind Lage, Grundrisse, Vermietung, Gebäudezustand, Finanzierung und die Ziele des Eigentümers.

Erzielt man mit Einzelverkäufen grundsätzlich einen höheren Preis?

Bei passenden Objekten liegt die Summe der einzelnen Verkaufspreise nach unserer Erfahrung regelmäßig über dem möglichen Gesamtverkaufspreis. Das liegt vor allem an der größeren Käufergruppe und der zusätzlichen Nachfrage durch Selbstnutzer. Maßgeblich bleibt jedoch das Nettoergebnis nach Abzug aller Aufteilungs-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten.

Kann ein vermietetes Mehrfamilienhaus aufgeteilt werden?

Ja. Die bestehenden Mietverhältnisse laufen unverändert weiter. Die Aufteilung hebt die Mietverträge nicht auf. Bei den späteren Verkäufen müssen jedoch unter anderem mögliche Vorkaufsrechte und Kündigungssperrfristen beachtet werden.

Haben Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann bestehen, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals an einen Dritten verkauft wird. Da es Ausnahmen gibt, muss jeder Verkaufsfall gesondert geprüft werden.

Kann ein Käufer einer vermieteten Wohnung sofort wegen Eigenbedarfs kündigen?

Nein. Der Käufer tritt grundsätzlich erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Zusätzlich kann nach einer Umwandlung eine Kündigungssperrfrist gelten. Danach muss ein konkreter Eigenbedarf vorliegen und die gesetzliche Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten eingehalten werden. Auch ein möglicher Härtefallwiderspruch des Mieters ist zu berücksichtigen.

Wie lange dauert die Aufteilung?

Das hängt stark vom Zustand der Unterlagen, der baulichen Situation, der Bearbeitungszeit der Behörden und der Abstimmung mit der Bank ab. Ist das Gebäude bereits rechtlich aufgeteilt, kann die Verkaufsvorbereitung wesentlich schneller beginnen. Eine neu herzustellende Aufteilung benötigt entsprechend mehr Vorlauf.

Müssen alle Wohnungen gleichzeitig verkauft werden?

Nein. Die Einheiten können parallel, nacheinander oder in mehreren abgestimmten Verkaufsabschnitten angeboten werden. Einzelne Wohnungen können auch dauerhaft im Bestand des bisherigen Eigentümers bleiben.

Können bestehende Mieter ihre Wohnungen kaufen?

Ja. Der Verkauf an bestehende Mieter kann eine interessante Lösung sein. Die Mieter kennen die Wohnung und das Gebäude bereits. Trotzdem müssen Kaufpreis, Finanzierung und Vertragsbedingungen genauso sorgfältig vorbereitet werden wie bei jedem anderen Käufer.

Muss das Gebäude vor der Aufteilung saniert werden?

Nicht zwingend. Erforderlich sind nur die baulichen Voraussetzungen für die rechtliche Aufteilung. Darüber hinaus sollte jede Sanierung wirtschaftlich geprüft werden. Eine hochwertige Modernisierung führt nicht automatisch zu einem entsprechend höheren Nettoerlös.

Werden mehrere Wohnungsverkäufe automatisch zum gewerblichen Grundstückshandel?

Nein. Weder die Aufteilung allein noch der Verkauf mehrerer Wohnungen führt automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Bei mindestens zehn Jahre vermieteten Bestandsobjekten gehört der Verkauf grundsätzlich weiterhin zur privaten Vermögensverwaltung. Entscheidend bleibt jedoch die Gesamtbetrachtung des Einzelfalls.

Was passiert nach dem Verkauf der ersten Wohnung?

Mit den Verkäufen entsteht eine neue Verwaltungsstruktur mit mehreren Eigentümern. Deshalb sollten Wirtschaftsplan, Kostenverteilung, Versicherungen, Verträge und WEG-Verwaltung frühzeitig vorbereitet werden. Immo@Home kann sowohl die WEG-Verwaltung als auch die weitere Mietverwaltung einzelner Wohnungen übernehmen.

Wir sind für Sie da

Ob sich die Aufteilung Ihres Mehrfamilienhauses lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten – dafür braucht es den Blick auf Ihr Objekt, Ihre Mieter und Ihre Ziele. Genau dafür nehmen wir uns Zeit: Wir rechnen beide Wege ehrlich durch und sagen Ihnen nachvollziehbar, welcher zu Ihnen passt. Auch dann, wenn am Ende der Gesamtverkauf die bessere Lösung ist.

Jana & Danny Rau, Immo@Home GmbH, Saarlouis
Telefon: +49 1575 0108369

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